Dos conceptos que no son sencillos y que han dado que hablar (y mucho) durante los últimos años. Por un lado, la posibilidad de reclamar por la totalidad de las cantidades cobradas de más en concepto de cláusula suelo, y por otro la opción de entregar la vivienda y saldar la deuda hipotecaria cuando no se pueden afrontar los pagos, y que la deuda termine ahí (caso aparte será si la dación en pago es suficiente para solucionar la situación o si en cambio otras opciones como la quita podrían ser mejor para la entidad, de ahí que la decisión la tenga que tomar la entidad).
Si hablamos de cifras, en España hay más de 3,5 millones de afectados por cláusulas suelo que solicitaron la nulidad de esta cláusula y la correspondiente devolución de sus importes. En cuanto a la dación en pago, desde 2012, se habían acogido al Código de Buenas Prácticas para alivianar la carga hipotecaria a través de la dación en pago 6.674 familias según los datos del Ministerio de Economía.
¿Y si se juntan estos dos conceptos? Nos planteamos qué posibilidades tiene alguien de reclamar por cláusulas suelo en caso de habérsele concedido la dación en pago.
Cabe recordar que la dación en pago es una forma de pago distinta a la que se acordó inicialmente en el préstamo hipotecario que consiste en la entrega del inmueble hipotecado. Es una forma de pago en la que tiene que haber un acuerdo entre entidad y deudor y totalmente voluntario de modo que la deuda quede extinguida con la entrega del inmueble.
Dicho lo cual, cuando se llega a un acuerdo para acogerse a la dación en pago, en él se pactarán las condiciones de esta forma de pago especial. Será en ese contrato de dación en pago en el que podría aparecer una renuncia a cualquier tipo de reclamación, por lo que podría ser que no fuese posible una reclamación por cláusulas suelo ya que el deudor aceptó con la dación en pago la extinción de la deuda.
Pero entre los expertos hay voces como la de Chantal Catalá, de Catalá Advocats, doctora en derecho procesal y especializada en derecho inmobiliario que en la Comunidad de iAhorradores de iAhorro.com consideran que “las cláusulas no son anulables, sino nulas de pleno derecho y la nulidad plena no prescribe” (haciendo referencia a la imposibilidad de denunciar cláusulas pasados 4 años desde el fin de la hipoteca, en este caso desde la dación en pago), por lo que cree que “sí se puede reclamar la devolución por la cláusula suelo”. Pero como decimos, Catalá insiste en que será clave revisar el contrato de dación en pago por si hubiera alguna renuncia a la reclamación, eso sí, insiste en que incluso habría que estudiar si se trata de una renuncia pactada o forzada y por tanto anulable.
Por tanto, para saber si es posible reclamar por cláusulas suelo a pesar de haber entregado el bien para saldar la deuda hipotecaria en forma de dación en pago, habrá que acudir al contrato de dación en pago y examinarlo detenidamente.
¿Y los gastos de formalización de la hipoteca?
Habrá que volver a remitirse al contrato de dación en pago, puesto que en él aparecerá cualquier tipo de limitación de reclamación posterior.
En cualquier caso, aunque esta opción es reclamable en general, todavía no hay una postura numerosa por parte de los tribunales, existen algunas sentencias que indican que son abusivas las cláusulas que obligan al cliente al pago de los gastos de formalizar un préstamo hipotecario (Impuesto AJD, Impuesto Transmisiones Patrimoniales, gastos de tasación, factura notaría…), y por lo tanto obligan al banco a su devolución. Estos gastos podrían rondar los 3.000€, aunque en dicha cuantía tendrán mucho que ver la localización del inmueble y el año de constitución de hipoteca.
Vía: http://cincodias.com/cincodias/2017/03/03/finanzas_personales/1488529141_609768.html