Blog

Ratio: 0 / 5

Inicio desactivadoInicio desactivadoInicio desactivadoInicio desactivadoInicio desactivado

Dos conceptos que no son sencillos y que han dado que hablar (y mucho) durante los últimos años. Por un lado, la posibilidad de reclamar por la totalidad de las cantidades cobradas de más en concepto de cláusula suelo, y por otro la opción de entregar la vivienda y saldar la deuda hipotecaria cuando no se pueden afrontar los pagos, y que la deuda termine ahí (caso aparte será si la dación en pago es suficiente para solucionar la situación o si en cambio otras opciones como la quita podrían ser mejor para la entidad, de ahí que la decisión la tenga que tomar la entidad).
Si hablamos de cifras, en España hay más de 3,5 millones de afectados por cláusulas suelo que solicitaron la nulidad de esta cláusula y la correspondiente devolución de sus importes. En cuanto a la dación en pago, desde 2012, se habían acogido al Código de Buenas Prácticas para alivianar la carga hipotecaria a través de la dación en pago 6.674 familias según los datos del Ministerio de Economía.
¿Y si se juntan estos dos conceptos? Nos planteamos qué posibilidades tiene alguien de reclamar por cláusulas suelo en caso de habérsele concedido la dación en pago.
Cabe recordar que la dación en pago es una forma de pago distinta a la que se acordó inicialmente en el préstamo hipotecario que consiste en la entrega del inmueble hipotecado. Es una forma de pago en la que tiene que haber un acuerdo entre entidad y deudor y totalmente voluntario de modo que la deuda quede extinguida con la entrega del inmueble.
Dicho lo cual, cuando se llega a un acuerdo para acogerse a la dación en pago, en él se pactarán las condiciones de esta forma de pago especial. Será en ese contrato de dación en pago en el que podría aparecer una renuncia a cualquier tipo de reclamación, por lo que podría ser que no fuese posible una reclamación por cláusulas suelo ya que el deudor aceptó con la dación en pago la extinción de la deuda.
Pero entre los expertos hay voces como la de Chantal Catalá, de Catalá Advocats, doctora en derecho procesal y especializada en derecho inmobiliario que en la Comunidad de iAhorradores de iAhorro.com consideran que “las cláusulas no son anulables, sino nulas de pleno derecho y la nulidad plena no prescribe” (haciendo referencia a la imposibilidad de denunciar cláusulas pasados 4 años desde el fin de la hipoteca, en este caso desde la dación en pago), por lo que cree que “sí se puede reclamar la devolución por la cláusula suelo”. Pero como decimos, Catalá insiste en que será clave revisar el contrato de dación en pago por si hubiera alguna renuncia a la reclamación, eso sí, insiste en que incluso habría que estudiar si se trata de una renuncia pactada o forzada y por tanto anulable.
Por tanto, para saber si es posible reclamar por cláusulas suelo a pesar de haber entregado el bien para saldar la deuda hipotecaria en forma de dación en pago, habrá que acudir al contrato de dación en pago y examinarlo detenidamente.
¿Y los gastos de formalización de la hipoteca?
Habrá que volver a remitirse al contrato de dación en pago, puesto que en él aparecerá cualquier tipo de limitación de reclamación posterior.
En cualquier caso, aunque esta opción es reclamable en general, todavía no hay una postura numerosa por parte de los tribunales, existen algunas sentencias que indican que son abusivas las cláusulas que obligan al cliente al pago de los gastos de formalizar un préstamo hipotecario (Impuesto AJD, Impuesto Transmisiones Patrimoniales, gastos de tasación, factura notaría…), y por lo tanto obligan al banco a su devolución. Estos gastos podrían rondar los 3.000€, aunque en dicha cuantía tendrán mucho que ver la localización del inmueble y el año de constitución de hipoteca.
Vía: http://cincodias.com/cincodias/2017/03/03/finanzas_personales/1488529141_609768.html

Previous Next

Ratio: 0 / 5

Inicio desactivadoInicio desactivadoInicio desactivadoInicio desactivadoInicio desactivado

- Los gastos notariales.

Los gastos derivados de la formalización de escrituras notariales. Se incluyen, por tanto, los gastos pagados a los notarios.

El Tribunal Supremo entiende que la formalización en escritura a quien beneficia es al Banco o a la Caja, por lo que deberían ser estos quien soportasen dicho gasto.

- Los gastos registrales.

Estos gastos son los generados por la inscripción en el registro de la propiedad. Se incluyen, por tanto, los gastos pagados a los registradores de la propiedad.

El Tribunal Supremo también entiende que la inscripción en el registro de la propiedad del contrato hipotecario a quien beneficia especialmente es a la entidad financiera, por lo que debería ser ésta quien soportase los gastos derivados de dicha inscripción.

- Los gastos tributarios.

Es decir, los gastos derivados del pago del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Los contratos hipotecarios están sujetos al pago de este impuesto en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

a) Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario de acuerdo con la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

- Los gastos previos a la formalización del contrato.

Esto incluiría los gastos de tasación del inmueble, los derivados del estudio de la situación financiera del solicitante del préstamo y los gastos de tramitación y redacción del contrato hipotecario.

- Los gastos derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago cuando no resulten legalmente imputables al mismo.

Esto incluiría los gastos previos al proceso judicial y los derivados del proceso (costas procesales), incluidos los gastos de abogado y procurador de la entidad financiera.

El Tribunal Supremo entiende que estos gastos están ya regulados en normas imperativas (Ley de Enjuiciamiento Civil) que establecen en qué caso deben ser asumidos por el prestatario y en qué casos debe asumirlos la entidad financiera, por lo que debe prevalecer lo que dispongan dichas normas sobre lo establecido en la cláusula contractual.

 

Business hours

Damos servicio 365 días al año, 7 días a la semana 24 horas día a través del correo electrónico o whatsapp.

Lunes - Sábado: ............... 9.30- 21.00

Domingos: ........................Cerrado

Festivos: .......................... Cerrado

© 2016 Designed by Diseños Lawyers. Todos los derechos reservados.